상도·노량진·흑석동 세입자라면 꼭 알아야 할 임대차 3법 활용법

내건강은내가챙길꺼야 2025. 10. 15.

1. 실거주, 월세 전환, 계약 갱신 거절… 내 얘기인가요?

혹시 전세 계약 앞두고 이런 말 들어보셨나요?

“요즘 다들 전세 빼고 월세로 돌린다더라…”
“갱신은 어렵대, 집주인이 들어온다고 하더라고…”
“보증금 받기 힘든 사람도 많다던데…”

요즘 같은 분위기에서는 내가 당하지 않으려면 먼저 알아야 합니다.
서울 내에서도 특히 동작구는 고밀도 주거지 + 재개발·재건축 진행 지역이 섞여 있어서,
세입자들이 체감하는 불안이 다른 지역보다 큰 편입니다.

2. 동작구 임대차 3법 적용 현실

제도	동작구 내 적용 포인
계약갱신청구권제	상도·노량진 등 실거주 주장 빈번, 특히 재개발 예정지에서
전월세상한제	5% 인상 제한 적용되나, 신규 계약은 예외
전월세신고제	신고 누락된 계약 많아 분쟁 시 법적 보호 미흡 우려

3. 동작구에서 자주 보이는 임대차 갈등

🧾 계약갱신청구권 무력화 시도

노량진의 한 세입자 J씨는 재계약을 원했지만
집주인이 “아들이 지방에서 올라와 살 예정”이라며 거절했습니다.
→ 두 달 뒤 해당 매물은 더 높은 보증금으로 전세 재계약되었죠.

▶ 실거주를 이유로 갱신 거절하는 경우, 특히 동작구 재개발 대상지나 다가구 주택에서 자주 발생합니다.

💡 전세 → 반전세 or 월세 전환

흑석동, 상도동 일대는 최근 금리 영향으로
“보증금 일부 줄이고 월세 50만 원 추가” 같은 조건의 반전세 계약이 늘고 있습니다.
→ 세입자 입장에서는 이중 부담: 월세 부담 증가 + 보증금 회수 불확실성

🕳️ 전월세신고 누락 문제

동작구는 대학가·학원가 수요가 많아,
단기 계약, 직거래, 고시원 계약 등이 전월세신고 없이 이뤄지는 경우가 많습니다.
→ 신고 누락된 계약은 분쟁 시 법적 효력 약화, 보증금 반환보증 가입 거절로 이어질 수 있습니다.

4. 세입자가 꼭 챙겨야 할 계약 대응법

✅ 계약갱신청구권 행사 요령

계약 만료 2~6개월 전 서면 통지 필수
실거주 주장 시 증빙자료 요청 가능 (전입신고, 공과금 등)
허위 실거주 적발 시 손해배상 청구 가능

✅ 전월세상한제 적용 조건

기존 계약의 연장일 경우만 적용
보증금+월세 합산 기준 5% 초과 시 이의제기 가능

✅ 전월세신고 확인하기

보증금 6천만 원 이상 or 월세 30만 원 이상 계약은 의무 신고 대상
신고 여부는 세입자도 직접 구청 또는 전월세신고 시스템에서 확인 가능

✅ 반전세 전환 시 계산 필수

월세 전환 후 연간 부담, 보증금 회수 안정성 비교
대안 매물과 비교해서 감정적으로 결정하지 않기

5. 실제 동작구 세입자 이야기

사례 1: “상도동 다세대에서 갱신 요청했는데, '재개발 때문에 철거 예정'이라며 거절. 알고 보니 아직 예정 단계도 아니었어요.”
사례 2: “노량진 고시텔 계약했는데 신고가 안 돼 있어서 보증보험도 못 들었어요.”
사례 3: “흑석동 반전세 계약 후, 월세 부담 때문에 생활비 줄이고 있어요. 처음엔 괜찮을 줄 알았는데 점점 힘드네요.”

6. 동작구 세입자 체크리스트 ✅

✔ 계약갱신청구권은 시기·형식 지켜 행사
✔ 실거주 주장은 반드시 증빙 요구
✔ 전월세신고 여부 직접 확인 필수
✔ 월세 전환 제안은 비교+계산+기록
✔ 분쟁 발생 시 바로 상담 요청

👉 서울시 전월세상담센터 → https://www.seoul.go.kr
👉 전세보증금 반환보증 신청 → https://www.khug.or.kr
👉 법률구조공단 무료 상담 → https://www.klac.or.kr