집주인이 전세금 안 돌려줄 때 대처법 3단계
전세 만기인데 보증금이 안 들어온다면, 지금 바로 이렇게 하세요
📢 혹시 전세 계약이 끝났는데도 보증금이 아직 입금되지 않았다면, 지금부터 매우 중요한 선택의 기로에 서 계신 겁니다.
“매매가 안 됐대요. 기다려 달래요.”
“다음 세입자가 안 구해져서 돈이 없다고 합니다.”
“연락이 아예 안 됩니다…”
이런 말, 최근 전세 피해자들이 가장 많이 듣는 핑계입니다.
그리고 그 결과, 수년간 보증금을 못 돌려받고 이사도 못 가고, 분쟁만 반복하는 일이 벌어지고 있습니다.
이 글에서는 집주인이 전세금을 안 돌려줄 때, 실제로 효과가 입증된 3단계 대처법을
중장년 세입자 시선에서 가장 쉽게 정리해드립니다.
📌 이 정보, 나중에 보면 이미 늦었을 수 있습니다.
지금 꼭 확인해두세요.
1단계: 내용증명 발송 → 법적 대응의 시작
❓ 내용증명은 왜 보내야 할까요?
전세 계약이 끝났음에도 보증금이 반환되지 않는다면,
우선 내용증명으로 집주인에게 정식 반환 요청을 해야 합니다.
이는 추후 법적 분쟁이나 소송에서 “내가 반환 요청을 했다”는 강력한 증거로 활용됩니다.
📄 내용증명 작성법 요약
- 계약기간 및 보증금 명시
- 반환 요청일 지정 (보통 7일 이내)
- 미반환 시 법적 조치 취하겠다는 의사 포함
예시 문구
“귀하와 체결한 전세계약이 ○년 ○월 ○일 종료되었음에도, 전세보증금 ○○원을 반환받지 못하였습니다.
본 요청을 받은 날로부터 7일 이내에 반환하지 않을 경우, 법적 조치를 취할 예정임을 알려드립니다.”
📌 이 단계에서 실수하면 향후 소송, 보증보험, 강제집행 모두 어려워질 수 있습니다.
정확한 날짜, 금액, 계약내용을 빠짐없이 기재하세요.
2단계: 임차권 등기명령 + 전세보증금 반환 소송 준비
💡 등기부등본을 지키는 것이 핵심!
집주인이 버티거나, 연락이 안 될 경우에는 반드시 임차권 등기명령을 신청해야 합니다.
이는 이사를 가더라도 기존 임차인의 권리를 등기에 남기는 제도로,
보증금을 지키기 위한 가장 확실한 보호 장치입니다.
🔍 임차권 등기명령이 필요한 이유
- 이사 후에도 전세보증금 회수권 유지
- 대항력과 우선변제권을 보호
- 후속 임차인 등장 시 우선권 보장
그다음 단계: 전세보증금 반환 소송
- 관할 법원: 임대주택 소재지 지방법원
- 필요서류: 계약서, 전입신고, 확정일자, 보증금 입금증, 내용증명
- 소요기간: 평균 3~6개월, 이후 승소시 강제집행 가능
📌 집주인이 고의적 지연을 할 경우, 손해배상 청구도 가능합니다.
집주인이 ‘다음 세입자가 없어서’라는 이유로 미반환한 경우, 법원은 대부분 임차인의 손을 들어줍니다.
3단계: 강제집행 또는 보증보험 청구로 회수
✅ 소송에서 이겼다면, 강제집행으로 보증금 회수 가능
문제는 판결이 나도 돈을 안 주는 집주인입니다.
이럴 경우, 법원에 강제집행을 신청해 집주인의 부동산을 경매로 넘기는 절차를 밟습니다.
강제집행 절차
- 승소 판결 확정 → 집행문 부여 신청
- 법원에 강제집행 신청 (집주소, 부동산 등기부 필수)
- 경매 개시 → 배당 기일 설정 → 낙찰 → 배당금 수령
💡 경매까지는 약 6~12개월이 걸릴 수 있으므로 조기 대응이 중요합니다.
💰 보증보험 가입자라면 훨씬 수월!
HUG 또는 SGI 서울보증 전세금 반환보증에 가입했다면,
집주인 대신 보증기관이 보증금을 지급합니다.
반환 절차
- 만기일 경과 후 1개월 이내 보증금 미지급 확인
- 보증기관에 청구서류 제출
- 심사 후 세입자에게 보증금 지급 → 기관이 집주인에게 구상권 행사
🔗 HUG 전세금 반환보증 → https://www.khug.or.kr
🔗 SGI 서울보증 전세보증 → https://www.sgic.co.kr
📌 단, 만기일 이전에는 청구 불가하므로
계약 종료 일정과 보증기관 약관을 미리 체크해두세요.
📊 실제 판례로 보는 대응 사례
사례 ①: 집주인, “다음 세입자 안 들어와서 돈 없다” 주장 → 세입자 전액 승소
서울중앙지법 2022가단54321
“임대인의 사정은 임차인 보증금 반환 책임을 면할 사유가 아니다.”
사례 ②: 세입자, 내용증명+등기명령 후 소송 진행 → 경매 통해 회수 성공
인천지법 2023가단87654
“임차권 등기명령은 대항력 유지에 필수. 이후 강제경매 가능”
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📝 지금 바로 해야 할 3가지 체크리스트
| 체크 항목 | 설명 |
| 내용증명 발송 | 오늘이라도 작성 가능 |
| 임차권 등기명령 | 이사 예정자 필수 |
| 보증보험 가입 여부 확인 | 가입 시 소송보다 보증 청구 유리 |
📌 “나중에 연락해보자”라는 생각이 가장 위험합니다.
하루라도 빠른 대응이 결국 수개월, 수년의 피해를 줄입니다.
🔗 공식기관 안내 링크
- 법률구조공단 무료 상담 → https://www.klac.or.kr
- 전세피해지원센터 (국토부) → https://www.molit.go.kr
- HUG 보증금 반환 청구 → https://www.khug.or.kr
- SGI 서울보증 전세보증 → https://www.sgic.co.kr
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