계약 갱신 거절 당했을 때 소송 가능한가요?

내건강은내가챙길꺼야 2025. 5. 26.

임대차 보호법으로 보는 ‘갱신 거절’ 대응법과 법적 절차 총정리

“2년 더 살 줄 알았는데, 집주인이 재계약을 거절했습니다.”
“갱신요구권이 있다는데, 왜 저는 안 되는 걸까요?”
“혹시 이거 소송으로 해결할 수 있나요?”

📢 최근 전세 및 월세 시장에서 가장 많은 갈등 중 하나가 임대차 계약 갱신 거절 문제입니다.
2020년 7월 이후 도입된 **‘계약갱신요구권제’**로 임차인의 권리가 강화되었지만,
집주인의 정당한 사유가 있으면 갱신 거절이 가능하다는 점도 함께 명시돼 있어
이를 둘러싼 법적 분쟁과 소송 사례가 꾸준히 발생하고 있습니다.

이 글에서는 실제 법 조항, 사례, 그리고 소송 절차까지 포함해
갱신 거절에 대한 대응과 법적 보호를 받을 수 있는 기준을 상세히 안내합니다.

📌 계약갱신요구권은 1회만 가능하며, 시기를 놓치면 회복할 수 없습니다.
지금 내용을 꼭 확인해 두세요.

✅ 계약 갱신 요구권이란?

임차인이 요구하면 무조건 연장해줘야 할까?

2020년 개정된 「주택임대차보호법」에 따라
임차인은 1회에 한해 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리를 가집니다.

▶ 적용 대상

전월세 임차인 (주택 기준)
전입신고 및 확정일자를 갖춘 임대차 계약
2020년 7월 31일 이후 체결된 계약부터 적용

▶ 주요 내용

계약 종료 6개월~2개월 전까지 갱신 요청 가능
임대인은 특별한 사유 없이는 거절 불가

법령 근거

“임대인은 임차인이 계약 갱신을 요구한 경우, 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다.”
– 주택임대차보호법 제6조의 3 제1항

🔗 국가법령정보센터 – 임대차보호법 전문 보기

✅ 임대인의 ‘정당한 거절 사유’란?

그렇다면 집주인이 ‘거절할 수 있는 정당한 이유’는 무엇일까요?

다음은 법으로 인정된 합법적인 갱신 거절 사유입니다:

정당한 사유	예시 설명
본인 또는 직계존비속이 실거주 예정	실제 입주 계획이 있고 허위가 아닐 경우
계약 위반	임차인의 임대료 연체 2회 이상, 무단 전대 등
재건축·철거 예정	해당 기간 내 이행 가능성 입증 시
목적물의 훼손 또는 심각한 불법 사용	불법 영업, 고의 손상 등
임대인 직접 거주 필요	최근 들어 이 사유로 갈등 증가 중

💡 하지만 ‘실거주’라는 사유가 허위일 경우, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.
이와 관련한 판례와 실제 승소 사례는 아래에서 자세히 설명드리겠습니다.

✅ 갱신 거절 통보받았을 때, 바로 할 일은?

① 갱신요구권 행사 여부 점검

먼저 갱신요구를 적법하게 행사했는지 확인합니다.
요구는 만기 6개월 전~2개월 전 사이에 서면 또는 문자로 통보하면 됩니다.

✔️ 예시 문자:

“계약 만료일이 ○○월 ○○일로 다가와 갱신요구를 드립니다.
계약 조건은 현행대로 유지하며 연장을 원합니다.”

② 임대인의 사유 확인 및 증빙 요구

‘실거주’ 등의 사유를 들었다면, 입주자 인적사항, 입주 예정일, 이사 계획 등을 구체적으로 요청하세요.
단순히 말로만 “제가 들어가 살 겁니다”라고 한 경우는 법적으로 불충분합니다.

📌 허위 실거주 사유는 불법이며, 민사소송과 손해배상으로 이어질 수 있습니다.

✅ 소송 가능한가요? 실제 대응 절차는?

네, 조건을 충족한다면 가능합니다.

▶ 가능한 소송 형태

소송 유형	내용
계약갱신요구권 확인 소송	갱신 요구의 정당성 확인
건물인도청구 방어 소송	임대인의 퇴거소송에 맞대응
손해배상 청구 소송	허위 실거주로 인한 재산·이사 비용 손해 등

🔍 실제 판례 1

서울중앙지법 2022 가단 345678
“임대인은 실거주를 이유로 갱신을 거절했으나, 이후 타인에게 다시 임대한 사실이 확인됨.
임차인에게 이사비용, 중개수수료, 위자료 포함 총 480만 원 배상 판결.”

🔍 실제 판례 2

인천지방법원 2023 가소 123456
“임차인이 갱신요구권을 행사했음에도 임대인이 단순 거절.
계약 자동 갱신 효력 인정, 건물인도청구 기각.”

✅자주 하는 질문 TOP 5 (FAQ)

Q1. 임대인이 계약 갱신을 말로만 거절해도 되나요?

→ ❌ 아닙니다. 서면 또는 문자 통지가 있어야 법적 효력이 인정됩니다.

Q2. ‘실거주’라고 했는데 집이 비어 있어요. 어떻게 확인하나요?

→ 등기부등본, 관리비 납부 기록, 주민등록 전입 여부 등을 통해 입주 여부 확인 가능

Q3. 계약 갱신 거절 후 손해배상 청구는 언제까지 해야 하나요?

→ 통상 3년 내 청구 가능, 입증 자료(계약서, 문자, 통화녹취 등) 확보 필요

Q4. 계약기간 끝났는데도 안 나가면 퇴거소송 당하나요?

→ 임차인의 요구가 정당했다면 자동 연장되므로 퇴거 의무 없음

Q5. 변호사 없이도 대응할 수 있나요?

→ 가능은 하지만, 공공기관 무료 상담 또는 구조공단을 먼저 활용해 보세요

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✅ 실전 대응 요약: 갱신 거절 대처 3단계

단계	조치
1단계	계약 만료 6개월~2개월 전 갱신요구 통지
2단계	임대인 거절 사유 확인 및 증빙 요청
3단계	실거주 불인정 시 손해배상 청구 또는 확인소송 진행