월세 체납 세입자, 강제퇴거 소송 가능할까?
혹시 세입자가 몇 달째 월세를 내지 않아서 곤란한 상황에 처해 있으신가요?
전화도 받지 않고, 문자도 무시한 채 버티기만 한다면…
“법적으로 퇴거시킬 수 있는 방법은 없을까?” 고민되실 겁니다.
저도 유사한 일을 겪은 적이 있어, 당시 법률 상담을 받고 직접 소송 절차까지 진행했던 경험을 바탕으로 정보를 정리해보았습니다.
월세 체납 세입자 퇴거, 가능할까요? 결론부터 말씀드리면 ‘가능합니다’. 단, 절차가 필요합니다.
월세 체납, 법적으로 어떤 문제가 될까?
세입자가 정해진 날짜까지 월세를 내지 않는 경우, 법적으로는 ‘채무불이행’으로 간주됩니다.
이는 민법 및 주택임대차보호법 상 계약 위반으로 인정될 수 있는 사안입니다.
📌 관련 법령 요약
- 민법 제635조~제640조: 임대차 계약 및 해지에 관한 규정
- 주택임대차보호법 제6조: 차임 지급 의무와 계약 해지 가능 요건 명시
2회 이상 차임 연체 시 계약 해지가 가능하며,
이후에도 집을 비우지 않으면 **명도소송(강제퇴거 소송)**이 가능합니다.
강제퇴거, 그냥 내쫓으면 안 되나요?
가장 많이 하는 실수가 바로 “그냥 열쇠 바꿔버리고 짐 빼는 것”입니다.
하지만 이 경우 형사처벌 대상이 될 수 있습니다.
✔️ 무단 퇴거 유도 → 주거침입, 퇴거불응죄
✔️ 임의로 짐을 빼는 행위 → 절도죄, 손괴죄 적용 가능
임대인이라고 해도, 정당한 법적 절차 없이 세입자를 내쫓는 것은 불법입니다.
그러므로 반드시 아래와 같은 절차를 통해 해결해야 합니다.
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월세 체납 세입자 퇴거, 단계별 절차는?
1단계. 내용증명 발송
- 먼저 세입자에게 내용증명 우편을 통해 연체 사실 및 계약 해지 의사를 공식 통보합니다.
- 내용증명에는 다음 내용 포함:
- 연체 월세 기간 및 금액
- 계약서 조항(차임 미지급 시 해지 가능 문구)
- 일정 기간 내 퇴거 요청
✍️ 예시 문장:
“2024년 12월부터 2025년 3월까지 월세 미지급으로 인해 임대차 계약을 해지하며, 본 통보일로부터 10일 이내 퇴거해 주시기 바랍니다.”
이 문서 없이는 다음 절차 진행이 어렵기 때문에 꼭 우체국 내용증명으로 보내세요.
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2단계. 계약 해지 통보 후 ‘명도소송’ 진행
내용증명에도 불응하면, **법원에 명도소송(부동산 인도소송)**을 제기해야 합니다.
📌 준비서류
- 임대차 계약서
- 월세 미지급 내역 증빙 (계좌 내역, 문자, 통화 녹취 등)
- 내용증명 사본
📌 관할 법원
- 임대 부동산의 소재지 관할 지방법원
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3단계. 판결 확정 → 강제집행 신청
명도소송에서 승소하면, 판결문을 바탕으로 법원에 강제집행 신청을 할 수 있습니다.
✔️ 집행관이 동행하여 집 내부를 열고, 세입자 짐을 빼고 퇴거 조치
✔️ 실제 퇴거 일자는 집행 예고 후 약 2~3주 내로 집행
✔️ 집행 비용은 임대인이 우선 부담하지만, 후속 청구 가능
“이 정보, 나중에 보면 이미 손해가 커졌을 수 있습니다.”
실제 사례로 보는 강제퇴거 소송
사례 1: 서울 구로구 임대인 A씨는 세입자가 3개월 이상 월세를 연체하자, 내용증명을 보낸 후 명도소송을 진행했습니다.
약 2달 후 강제집행까지 완료, 총 250만 원 소송 비용이 들었지만 이후 전세금 일부에서 공제 처리.
사례 2: 경기도 고양시의 임대인 B씨는 세입자가 무단 이탈했지만 짐을 그대로 두고 나가버렸습니다.
이 경우에도 임의 처리는 불가했으며, 소송을 통해 판결문을 받은 뒤 강제 처리를 진행해야 했습니다.
집주인을 위한 꿀팁: 이런 점 유의하세요
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✅ 임대차 계약서 작성 시 ‘차임 연체 시 계약 해지’ 조항 반드시 삽입
✅ 보증금은 퇴거 이후 차감 가능하나, 절차 없이 차감하면 분쟁 소지
✅ 녹취, 문자, 은행 이체 내역 등은 반드시 보관
✅ 법률적으로 확실히 정리하고 싶다면, 변호사 선임이 안전
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결론: 월세 체납 세입자, 강제퇴거는 “합법적 절차”로 가능
정리하면,
- 월세 체납이 2회 이상이면 계약 해지 가능
- 내용증명 발송 → 명도소송 → 강제집행 순으로 진행
- 절차를 무시하고 임의 조치를 하면 오히려 형사처벌 위험
시간은 걸리더라도 법적 절차를 밟는 것이 가장 빠르고 확실한 해결책입니다.
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